近期提前還房貸話題引關(guān)注。方正證券認(rèn)為：2022年2月、4月新增的居民中長(zhǎng)期貸款為負(fù)，為2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)唯二兩次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這說(shuō)明居民按揭貸款的償還量高于新增按揭貸款量。居民提前償還房貸背后的原因是什么？

　　居民提前償還房貸的能力來(lái)自儲(chǔ)蓄率處于高位。疫情沖擊下，經(jīng)濟(jì)疲弱，居民收入承壓，照理是沒(méi)有余力提前償還房貸的。但是因?yàn)榫用裣�費(fèi)下行的更快，這使得居民的儲(chǔ)蓄率持續(xù)處于高位。疫情反復(fù)，居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)信心和收入增長(zhǎng)預(yù)期減弱，防風(fēng)險(xiǎn)的訴求提升，從而增加了儲(chǔ)蓄。根據(jù)我們的測(cè)算，截止今年3月底，居民儲(chǔ)蓄率為34%，依然處于高位水平。儲(chǔ)蓄率處于高位，居民償還房貸的能力增加。

　　居民提前償還房貸意愿提升是因?yàn)榈惋L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率降低，而按揭利率剛性偏高。居民提前償還房貸意愿的提升，可能與低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率下行有關(guān)。今年以來(lái)，央行通過(guò)MPA考核等方式來(lái)推動(dòng)銀行存款成本下行，這推動(dòng)銀行存款成本逐步回落。作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。截止4月11日，全市場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.8%，回落至了3%以下。面對(duì)5.5%的住房貸款加權(quán)平均利率，資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本率的缺口不斷擴(kuò)大，居民提前償還房貸的意愿提升。

　　提前償還房貸真的劃算么？

　　假設(shè)一些居民在2018年10月購(gòu)買了房子，這個(gè)時(shí)點(diǎn)是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的按揭利率的絕對(duì)高點(diǎn)。提前償還利率5.7%的房貸節(jié)省的利息支出與年化3.5%的理財(cái)收益率能基本打平。因而對(duì)高于3.5%的理財(cái)收益率來(lái)說(shuō)，提前償還貸款是不劃算的。雖然單一案例并不具備廣泛的代表性，但需要指出的是不能直接對(duì)比房貸利率與理財(cái)收益率，還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。當(dāng)前出現(xiàn)提前還貸的情況也可能說(shuō)明居民對(duì)于遠(yuǎn)期是否能保證每年3%~4%的理財(cái)收益存疑。