延續(xù)上周五漲勢，11 月 14 日港股地產(chǎn)股及物業(yè)管理股普遍持續(xù)走高。遠(yuǎn)洋集團(tuán) （ 03377.HK ） 早盤高開，漲超 27%，最新報(bào) 0.92 港元，漲 27.78%，成交額 5163 萬港元。

　　據(jù)wind數(shù)據(jù)，碧桂園港股股票在近半個(gè)月內(nèi)的漲幅超200%；龍光集團(tuán)的股價(jià)從低于1港元/股，漲至1.1港元/股以上；旭輝控股集團(tuán)從0.38港元/股漲至當(dāng)前的1.4港元/股以上。

　　此前大摩發(fā)研報(bào)指，盡管碧桂園（02007）的合同銷售改善或略微緩解其短期現(xiàn)金流壓力（該行估算，不考慮預(yù)售存款被鎖定的托管賬戶，300億元以上的月銷售額可覆蓋公司的經(jīng)營現(xiàn)金流），但該行認(rèn)為利潤率或較預(yù)期的跌速加快，進(jìn)而影響其中期盈利前景。盡管碧桂園當(dāng)前擁有超1.1萬億（人民幣，下同）的未售出可售資源，但由于低線城市的住房需求疲軟和庫存較高，預(yù)計(jì)公司難以受惠于2023年下半年的實(shí)體市場復(fù)蘇。

　　碧桂園在2022年10月錄得3，090億元權(quán)益合同銷售額，表現(xiàn)超預(yù)期。但強(qiáng)勁的銷售額由較低售價(jià)推動(dòng)（8萬/平方米），引發(fā)了市場對(duì)公司本已微薄的利潤率的擔(dān)憂，因?yàn)榻ㄖ�成本相�?duì)剛性。故該行將2022-24年的毛利率預(yù)估進(jìn)一步下調(diào)至10%-11%（低于2021年的17.7%，而市場預(yù)估為12%-14%）。

　　此外，較低的利潤率或拖累主要收益，現(xiàn)預(yù)計(jì)公司2022年為133億元，同比跌50%；2023-2024年為138/139億元，分別同比增長3%/1%。上述數(shù)值較該行此前預(yù)期低11%/14%/8%。此外，該行預(yù)計(jì)今年不會(huì)派發(fā)股息，且2023-24年的派息率將降低15%-20%（前幾年為25-30%），反映出現(xiàn)金緊缺。該行將目標(biāo)價(jià)從1.92港元下調(diào)13%至1.68港元；維持“與大市同步”評(píng)級(jí)。